Предварительное соглашение о продаже доли в квартире представляет собой акт, содержащий жесткое намерение сторон заключить основной договор купли-продажи. Помимо этого, предварительное соглашение оговаривает достигнутые сторонами соглашения в процессе переговоров и часто устанавливает размер задатка.
Зачем он нужен при продаже доли в квартире
Этап заключения предварительного договора является дополнительным в процессе покупки-продажи недвижимости, и его можно пропустить, если стороны согласны.
Тем не менее, в некоторых ситуациях предварительный договор может быть полезным для сторон. Например, банк может требовать его подписания, если покупатель планирует получить кредит для покупки недвижимости. Предварительный договор обеспечивает банку уверенность в том, что сделка будет осуществлена.
Также предварительный договор может быть заключен в случае, если покупка-продажа будет происходить с отсрочкой во времени. Это гарантирует, что ни одна из сторон не передумает заключать сделку, и что условия соглашения будут действующими в течение указанного периода.
Если кто-то хочет приобрести долю в квартире, то можно заключить соглашение о намерениях. Особенно важно это сделать, если потенциальный покупатель нашелся до того, как остальным сособственникам стало известно о предстоящей сделке.
Продавец должен предложить другим сособственникам приобрести долю в квартире прежде всего. Чтобы соблюсти закон о преимущественном праве, собственник должен отправить остальным сособственникам официальные письменные уведомления о своих намерениях. В уведомлении должны быть указаны все основные условия сделки, особенно цена.
Остальные сособственники имеют месяц на то, чтобы ответить на уведомление. Если они официально откажутся от покупки или просто проигнорируют уведомление, то доля может быть продана постороннему человеку.
Что прописать
При составлении предварительного договора купли-продажи жилого помещения стороны прежде всего должны согласовать основные условия будущего основного договора. В эти условия входят:
● предмет сделки – какой именно объект будет продан (адрес, площадь, кадастровый номер, дополнительные характеристики);
● стоимость – обязательства покупателя по оплате продавцу;
● перечень лиц, сохраняющих право на использование продаваемого жилья.
Кроме того, стороны должны согласовать другие важные условия. Например, способ расчета, порядок и сроки передачи доли в квартире приобретателю.
Также следует указать срок, в течение которого стороны намерены заключить сделку. В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, если срок не указан, он будет равен одному году.
Важным при условии заключения предварительного договора является наличие задатка. Задаток — это небольшая сумма, которую приобретатель передает в качестве финансовой гарантии серьезности своих намерений, исходя из стоимости основного договора. В случае, если приобретатель откажется от купли-продажи, продавец оставит себе всю сумму задатка.
Если же сам продавец откажется, он будет обязан вернуть деньги в двойном размере. Это правило является обязательным и предусмотрено в статье 381 Гражданского кодекса РФ.
Форма
Согласно Гражданскому кодексу РФ, предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и соглашение, которое предшествует ему.
Для осуществления сделки по передаче доли в квартире обязательно требуется нотариальное удостоверение. Таким образом, законодатель обеспечивает защиту прав остальных долевых собственников от их нарушения.
Поэтому нотариальная форма также обязательна для заключения предварительного соглашения.
Нужно ли заверять предварительный договор купли продажи у нотариуса
Заключение предварительного соглашения происходит в тех случаях, когда еще не имеется полного комплекта документов и невозможно совершить полноценную сделку. Это необходимо для того, чтобы ни одна из сторон не отказалась: продавец не продал имущество другому лицу, а покупатель не нашел другого варианта предложения. Разъясним, какие пункты необходимо включить в предварительное соглашение, а какие можно опустить.
Преддоговор обеспечивает обе стороны от несостоявшейся сделки. Продавец не будет искать нового клиента для продажи недвижимости, а покупатель не будет искать другую квартиру. Обычно преддоговор заключается, если у покупателя недостаточно средств для полной оплаты продавцу.
Например, у покупателя есть только часть суммы как задаток, а остальные деньги планируется получить из банка. В таком случае заключается преддоговор, где прописываются все детали.
Что обязательно указать в предварительном договоре?
Во время заключения предварительного соглашения, следующие вещи обязательно уточняются:
- Тема соглашения. Это касается исполнения документа, где указывается, что продавец обязуется передать права собственности покупателю.
- Сводка из ЕГРН. В этих сведениях указано количество этажей в доме, площадь квартиры или дома, точный адрес и местоположение, наличие или отсутствие обременений.
Пример заполнения темы соглашения
Продавец: Ф. И. О.
(паспортные данные) обязуется передать права собственности на квартиру площадью 75 кв. м, которая находится по адресу: ул. Маршала Жукова, д.
108, кв. 25, гражданину: Ф. И.
О. (паспортные данные). Квартира находится в пятиэтажном доме на четвертом этаже в первом подъезде.
Во предварительном соглашении не всегда необходимо указывать дополнительные сведения, — как, например, стоимость недвижимости. Достаточно лишь указать паспортные данные всех участников сделки и описать предмет данного договора.
Что желательно указать в предварительном договоре?
В предыдущем разделе мы рассмотрели основные разделы, которые необходимо указать в соглашении. Однако, помимо них существуют и дополнительные пункты, которые включаются в договор, с целью избежать проблем.
Продавец предоставляет гарантию. В данном пункте продавец дает покупателю гарантию на отсутствие ареста и задолженностей по коммунальным платежам и другим обременениям на квартиру. Если продавец приобретал недвижимость с использованием сертификата материнского капитала, он обязуется выделить долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получить разрешение от органов опеки на проведение сделки.
Определение стоимости недвижимости. Прошу продавца заранее уточнить стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения составляет один месяц и цена не указана, продавец может запросить больше, чем было оговорено.
Форма предварительной оплаты. Пожалуйста, укажите, каким образом будет произведена предварительная оплата за недвижимость. Это может быть задаток или аванс.
Я рекомендую вносить задаток, поскольку если сделка не состоится по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере. Если сделка не будет осуществлена из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. В случае внесения аванса за квартиру и отмены сделки по вине покупателя, продавец сохранит полученные средства.
Если сделка не сможет быть завершена по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.
Описание состояния квартиры и наличия мебели. Приобретая квартиру, в которой уже имеется встроенная мебель и выполнен ремонт, рекомендуется просить продавца указать все подробности в договоре. Важно детально описать, какие предметы и мебель останутся в квартире после сделки, а какие будут забраны.
Условия расторжения договора. Важно прописывать в соглашении, при каких обстоятельствах возможно расторгнуть договор без наложения штрафов. Например, если покупатель не успел собрать необходимые документы в указанный срок, это может служить основанием для расторжения сделки, с возвратом аванса или задатка.
Какие есть риски при заключении предварительного договора?
Рекомендуется заранее согласовать с продавцом условия передачи средств и размер предоплаты или задатка. При заключении сделки купли-продажи наибольший риск несет покупатель. Даже предварительный договор купли-продажи, оформленный у нотариуса, не гарантирует на 100%, что вы получите квартиру.
Если покупатель внес предоплату, продавец может найти другого покупателя и заключить с ним договор купли-продажи. Он просто вернет деньги первому покупателю, если получил от него предоплату. Если это был задаток, то придется вернуть двойную сумму.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется прописать в предварительном соглашении размер штрафа за одностороннее расторжение договора.
Если продавец взял предоплату, а затем продал квартиру другому человеку и не собирается возвращать деньги, стоит обратиться к следующей стратегии. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется не передавать деньги продавцу напрямую. Вместо этого, лучше договориться о том, что задаток и полная сумма будут выплачены после заключения сделки.
Важно также, чтобы деньги были помещены в банковскую ячейку, а гарантом выступал сам банк. Наиболее оптимальным решением будет аренда банковской ячейки, в которой деньги будут храниться, и расходы на аренду ячейки будут разделены между сторонами сообразно предварительному договору.
Особенности ситуации: чаще всего покупатель платит за аренду ячейки, однако стороны могут обсудить и другие варианты распределения расходов.
Согласно статье 445 ГК РФ, существует несколько способов расторгнуть предварительный договор.
Соглашение между сторонами. Простейший способ расторгнуть предварительный договор. Стороны между собой договариваются о неподписании договора купли-продажи и устанавливают условия возврата аванса или задатка.
Истечение срока действия предварительного договора. Если в предварительном договоре указан срок действия, после истечения этой даты он теряет юридическую силу. После этого вы не сможете предъявить никаких требований.
Одностороннее прекращение договора. Данная форма прекращения предварительного договора возможна при условии заранее указанных условий. Например, если в документе указано, что в случае отказа продавца от сделки, он обязан выплатить компенсацию покупателю.
Рекомендуется заранее оговорить сумму компенсации, чтобы избежать судебных разбирательств.
Прекращение предварительного договора судебным путем. Если одна из сторон не согласна на мирное расторжение соглашения, будет необходимо обратиться в суд. Каким образом судья примет сторону и как будет решена спорная ситуация, будет зависеть от обстоятельств и условий, указанных в предварительном договоре.
Кратко — что указать в предварительном договоре?
- Определенно укажите сроки действия предварительного соглашения, иначе документ будет считаться действительным в течение года.
- Если вы являетесь покупателем, то укажите предмет предварительного соглашения, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец может повысить стоимость квартиры во время заключения соглашения.
- Опишите все характеристики квартиры: адрес, местоположение, площадь, количество прописанных лиц. Если возникнет судебное разбирательство из-за нарушения соглашения, и в договоре будут обнаружены ошибки в технических характеристиках, суд может признать договор недействительным.
- Не вносите задаток или предоплату свыше 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что денежные средства будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Придется обращаться в суд для возврата денег.
- Заключите договор с участием нотариуса — этот шаг обеспечит защиту продавца в случае нарушения условий соглашения.
- Установите размер штрафа при нарушении сделки в одностороннем порядке.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости: что это и как его заключить
Сделки с недвижимостью всегда связаны с определенными рисками. Поэтому для их осуществления необходимо выполнить ряд дополнительных бумажных формальностей. В данной статье мы расскажем о понятии предварительного договора купли-продажи недвижимости и объясним, почему его заключение необходимо.
- Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Как правильно составить предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Ответы на вопросы, связанные с предварительным договором купли-продажи недвижимости
Кстати, покупатель также заинтересован в закреплении своих намерений на бумаге не меньше продавца. Представьте себя на месте покупателя из нашего примера. Он продает свою единственную квартиру, чтобы купить новую.
