Земельные нормативы и правила в строительстве

В землях населенных пунктов включены территории, которые отнесены к жилым зонам.

Владельцам земельных участков необходимо ознакомиться с правилами землепользования и застройки, а также с градостроительной документацией, прежде чем использовать свои участки. Без этого правильное и законное использование территорий может быть невозможным.

Понятия состава земель населенных пунктов и зонирования территорий

Земли, занимающие сравнительно небольшую площадь, являются основным местом проживания населения. Они включают в себя различные категории земель:

• земли, где располагаются военные объекты;
• земли, которые отведены под жилые территории;
• земли, где расположены производственные объекты;
• земли, где находятся инженерные сооружения;
• земли, используемые в сельском хозяйстве;
• земли специального назначения;
• земли, где расположены общественно-деловые объекты.

Для удовлетворения сельскохозяйственных потребностей обычно выделяется не менее 30% земель, пригодных для использования в сельском хозяйстве. Жилая застройка, как правило, занимает около 30-40% площади муниципалитета, остальная земля равномерно распределяется между другими объектами.

Создание индивидуального градостроительного регламента для каждой зоны в муниципальном районе является основой градостроительной документации. Например, если строится совершенно новый поселок, то в документации будет указано не только наименование и принадлежность земельных участков, их размеры, расположение и кадастровые номера, но также будет приложен технический план всего поселка, где четко определено, каким образом будут располагаться земельные участки.

Важно отметить, что градостроительная документация составляется для каждого участка отдельно, но для тех, которые находятся на одной территории, она будет единообразной.

Однако не всегда такой подход приносит результаты, ведь инфраструктура быстро развивается, а ненужные участки земли не придают новому населенному пункту значимости. К тому же, градостроительные правила не предусматривают наличие неопределенных участков при делении территории на зоны.

Особенности границы территориальных зон

Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ градостроительный регламент предусматривает необходимость определения четких границ для каждой территории после проведения зонирования. Например, при классификации участка как жилого, устанавливаются четкие границы данного участка, которые должны быть соблюдены и не могут пересекать границы земельного участка другого назначения.

Например, жилые участки не могут пересекать промышленные участки и наоборот, так как это противоречит действующему законодательству и нарушает установленные нормативно-правовые акты.

При этом следует учесть различие между границами территории жилого участка земли и частными границами участка.

В соответствии с градостроительным регламентом:

• на территории определены различные виды участков.
• установлены требования и рекомендации по сохранению объектов культуры, природных зон, которые находятся под охраной, а также других объектов, защищаемых государством в соответствии с действующим законодательством;
• разработана документация, определяющая дальнейшее развитие муниципальных образований;
• указаны цели использования участков в соответствии с их первоначальным и законным назначением.

Кроме того, данный регламент предусматривает возможность сочетания различных объектов (в соответствии с их принадлежностью после зонирования).

Органы федеральной исполнительной власти и ее представители, органы местного самоуправления и их представители, органы исполнительной власти конкретного субъекта четко определяют участки земли, на которые невозможно составить градостроительные регламенты, в соответствии с правилами землепользования и застройки. Разработка градостроительной документации осуществляется с соблюдением Градостроительного кодекса РФ.

Порядок зонирования территорий

определение функциональных зон;

установление ограничений и требований к строительству;

определение порядка использования земли;

регламентирование процедуры изменения статуса земельных участков;

регулирование использования природных ресурсов;

определение условий и правил предоставления разрешений на строительство.

В рамках муниципального района выполняется разделение участков земли согласно потребностям, например, введение жилого фонда в муниципалитет, если имеется избыток промышленных или сельскохозяйственных участков;

Каждому участку присваивается свое целевое назначение.

В соответствии с действующим земельным законодательством для участков, расположенных на одной территории и имеющих одинаковый статус (например, жилого фонда), разрабатывается единый градостроительный регламент. Поэтому при зонировании территорий учитывается и этот аспект, что позволяет располагать жилые участки рядом с другими жилыми участками, а промышленные — с промышленными и т.д.

Градостроительный регламент, включенный в градостроительную документацию, подразумевает ясное определение назначения земельного участка. Если участок предназначен для жилого использования, то его можно использовать только для строительства жилых домов (как частных, так и многоквартирных).

Часто возникают ситуации, когда земельный участок, предназначенный для жилого использования, используется владельцами для других целей. Например, для строительства и открытия магазина, офиса или любого другого нежилого объекта.

В таком случае есть два варианта:

• Обратиться в муниципалитет с просьбой о изменении назначения участка. Решение принимается на усмотрение муниципалитета и в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, которые либо позволяют изменить назначение (с жилого на промышленное), либо запрещают такой шаг.
• Если нарушено правило использования земельного участка, предусмотренное законом, то придется разрушить построенное здание и заплатить штраф, который будет назначен в ходе административной проверки. Или же подвергнуться другому наказанию, которое предусмотрено действующим законодательством.

При этом изменения могут затронуть несколько объектов сразу, если земельный участок переходит из категории жилого в промышленный или коммерческий. В таком случае требуется разработать новые градостроительные документы: для нового целевого участка и для старого жилого фонда.

Федор Николаевич Кузнецов — опытный юрист

Федор Николаевич Кузнецов работает в юридической сфере уже более 15 лет и является специалистом в разрешении различных семейных споров, наследственных дел, сделок с имуществом, споров о правах потребителей, уголовных дел и арбитражных процессов.

Земли населенных пунктов (ЗНП): виды разрешенного использования на сайте Nedvio

В соответствии с законодательством Российской Федерации, Земли населенных пунктов (ЗНП) включают в себя участки, расположенные в самом населенном пункте или на его прилегающей территории. Основная цель этих земель — развитие города или поселения, которым они принадлежат. На таких землях осуществляется строительство жилых домов и общественных объектов.

Однако не на всех участках разрешается строительство жилого дома или занятие разведением подсобного хозяйства. Это происходит из-за того, что все участки земли в населенных пунктах разделены по группам назначения. Например, если участок предназначен для скотоводства или огородничества, то любой коммерческий объект, построенный на нем, будет считаться незаконным.

Для владельца такой постройки это означает снос и штраф в размере 1 % от стоимости участка, причем сумма штрафа не может быть ниже 10 тысяч рублей.

Для того чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо заранее, до начала строительства, узнать детальную информацию о назначении и разрешенном использовании участка. Для этого достаточно знать кадастровый номер земельного участка и воспользоваться сайтом Росреестра (rosreestr.ru), где можно найти соответствующую информацию. Также можно отправить запрос в компетентные местные органы власти.

В данной статье мы расскажем подробнее, как правильно выполнить эту процедуру.

Давайте начнем с главного — целей использования участков. Виды разрешенного использования (ВРИ) для каждого типа участков прописаны в 83-й статье Земельного кодекса Российской Федерации. А чтобы получить информацию о разрешенном использовании интересующей вас территории, можно обратиться к сайту Росреестра.

Давайте теперь подробнее рассмотрим, какие существуют ВРИ и какие ограничения накладываются на владельцев земли.

1. Жилые

1. ИЖС (индивидуальное жилое строительство). Сюда входит возведение частных жилых домов, высота которых не превышает трех этажей;
2. Строительство дач. Разрешается строить дома, состоящие не более чем из трех этажей;
3. ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На таких участках допускается строительство дома, высота которого также не должна превышать трех этажей. Кроме того, на прилегающей территории разрешены такие виды деятельности, как посадка саженцев, огородничество, а также разведение и выращивание скота;
4. Дома в ряд. На таких территориях разрешено возведение соседствующих домов, имеющих общие стены. Общее количество секций не может превышать 10, а высота никогда не превышает 3 этажа. На этих участках можно создавать клумбы, сажать деревья и строить вспомогательные сооружения;
5. Подвижное жилье. Например, мобильные дома или кемпинги;
6. Среднеэтажное строительство. На этих территориях разрешено строить многоэтажные жилые дома с множеством квартир. Общая высота такого жилого комплекса, не включая подвальные помещения, не должна превышать 8 этажей;
7. Многоэтажное строительство. Жилые дома с высотой от 9 этажей;
8. Строительство вспомогательных зданий. Разрешается строить помещения для жилищно-коммунальных нужд.

Также читайте: Почему так высоки цены на земельные участки для индивидуального жилищного строительства?

Земельный кодекс требует точности. Для каждого типа недвижимости существует соответствующий тип земли, и любые строения, предназначенные для долгосрочного проживания и нарушающие правила, будут признаны незаконными.

2. Отдых

• Детские площадки;
• Спортивные площадки;
• Парковые зоны;
• Места для охоты и рыбалки.

3. Общего пользования

Общественные территории включают в себя: автомобильные дороги, пешеходные дорожки, некрополи, пляжи и другие участки земли, которыми жители населенного пункта пользуются совместно.

Подтипы (подвиды) ВРИ

Категории допустимого использования также подразделяются на три вида:

1. Основной;
2. Условно-допустимый;
3. Вспомогательный.

Рассмотрим их более подробно.

Основной вид разрешенного использования предполагает оптимальное использование земельного участка и выбор соответствующей застройки. В данном случае подразумевается, что если участок находится в жилой зоне населенного пункта, наиболее рациональным будет разрешить строительство:

• Жилого дома;
• Магазина;
• Общественного учреждения.

Второстепенные Реализованные Измерения (ВРИ) это структуры, которые находятся на территории и не являются главными по своей сути, и должны соответствовать главному ВРИ. Проще говоря, главным ВРИ является дом, а гараж и хозяйственные постройки являются второстепенными.

Судебно-разрешенное ВРИ территории оформляется через судебный процесс. Это происходит следующим образом:

1. Владелец участка подает заявление в администрацию о неэффективном использовании земли;
2. Это заявление направляется в суд, который может либо отклонить запрос, либо добавить новые ВРИ. В процессе слушания должны присутствовать инициатор заявления и соседи участка.

Подробнее ознакомиться: Индивидуальный жилой сектор, Личное подсобное хозяйство, Дачное некоммерческое партнерство, Садоводческое некоммерческое товарищество. Что они означают и в чем заключаются отличия?

Ответственность за нецелевое использование земли

Законодательством предусмотрено возложение административной ответственности на лиц, которые нецелево используют земельные участки. Несмотря на наличие крупных штрафов, множество собственников земли все же нарушают закон. Каковы причины этого явления?

Довольно часто люди, стремясь сэкономить на уплате налогов, приступают к использованию земли не по ее предназначению. Например, на участке, предназначенном для индивидуального жилого строительства, начинают возводить магазин или мастерскую. На самом деле, использование уже имеющегося участка для ведения бизнеса является намного более выгодным, чем приобретение нового.

Кроме того, налоги на коммерческие участки значительно превышают налоги на обычные земельные участки.

Опыт показывает, что компании и предприятия, осуществляющие свою деятельность на участках, не соответствующих их целевому назначению, не могут долго существовать. Достаточно одной жалобы в Росреестр, и ее отправителем может быть любой человек. Это чаще всего:

1. Сосед;
2. Прокуратура.
3. Служба ФМС России.

После получения такой жалобы на участок приезжает инспекция. Если факт нецелевого использования земли подтверждается, владельцу направляется письмо с указанием нарушений, которые требуется устранить.

Также прочтите: Собственная земля. Почему пользоваться, распоряжаться и владеть — это не одно и то же?

В случае, если такого не происходит, дело передается в суд, где будет определен ущерб от неправильного использования земли и приняты меры в отношении владельца участка. Обычно решение суда требует от нарушителя исправить сложившуюся ситуацию и влечет за собой штраф за причиненные государству убытки.

Бывает, что участок может быть конфискован в пользу государства. Однако конфисковывают только ту землю, на которой нет подтвержденных фактов использования в соответствии с назначением. Например, если на участке уже начато строительство дома, обустроен огород или посажен сад, такой участок, как правило, не подлежит конфискации.

Особенности ведения ЛПХ на землях населенных пунктов

Строительство сооружений для частного подсобного хозяйства в городских населенных пунктах отличается от строительства на сельскохозяйственных угодьях. В обоих случаях на территории ЛПХ можно заниматься одним из трех видов деятельности:

1. садоводство;
2. огородничество;
3. разведение скота.

Основное отличие заключается в том, что на территории населенных пунктов разрешено свободное строительство объектов ЛПХ. В то время как для возведения сооружений ЛПХ на сельскохозяйственных угодьях необходимо получить разрешение от специальной комиссии.

Во втором случае главным критерием для строительства зданий и сооружений является постоянное специальное использование земель.

Подробнее читайте на странице: Чем ЛПХ отличается от сельскохозяйственных угодий?

Земли населенных пунктов — что это и как можно использовать

Если вы хотите построить жилой дом, то следует искать участок земли внутри границ населенного пункта. Mafin Media рассказывает о специфике таких земель и различных разрешенных типах использования, необходимых для строительства дачного участка.

Категории земель

Согласно законодательству, все участки земли в Российской Федерации разделяются на семь различных категорий:

Категория земли определяет характеристики участка и устанавливает правила его использования.

Земли населенных пунктов предназначены для застройки и развития поселений.

Как можно использовать земли населенных пунктов

Земельный участок регламентируется по категории и видам разрешенного использования (ВРИ), что определяет его предназначение. В случае несоблюдения указанного назначения, возможны санкции — денежный штраф или изъятие участка, а также требование изменить его предназначение.

У территорий населенных пунктов имеется одна характерная особенность – градостроительное зонирование. Внутри поселений области разделены на несколько зон:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• инженерных и транспортных инфраструктур;
• рекреационные;
• сельскохозяйственного использования;
• специального назначения;
• военных объектов.

Нормы землеустройства и застройки определяют:

• количество этажей;
• рекомендации по проектированию;
• планировка города;
• нормы безопасности, связанные с охраной здоровья и предотвращением пожаров;
• уровень освещенности солнечным светом.

Однако, если земельный участок находится в территории, предназначенной для общественно-деловой деятельности в каком-либо населенном пункте, выбор вида разрешенного использования строго ограничен, и нельзя построить жилой комплекс. Это обычно связано с отсутствием необходимой социальной инфраструктуры.